инвестирование

Мышление инвестора в недвижимость и общая оценка сделки

в недвижимость
ЕКАТЕРИНА ВЕБЕР
Инвестиции в недвижимость
Вебинар
Напишите в чат в какой стране живете и есть ли у вас опыт покупки недвижимости?
Инвестиции в недвижимость
Инвестиции в недвижимость
Отказ от ответственности
Disclaimer
Информация и содержание не являются рекомендацией к действию, а также не представляют собой консультацию в области бухгалтерского учета, права, налогообложения, финансов или инвестиционного консультирования. В конкретном случае данный контент не может заменить индивидуальную консультацию со стороны одного или нескольких квалифицированных специалистов.
Информация этого вебинара предназначена исключительно для общих информационных целей и не относится к конкретной/индивидуальной ситуации физического или юридического лица.
За решения, принятые зрителем или слушателем, основанные только на информации из этого вебинара ответственность или обязательства не несутся. Любое решение, принятое зрителем или слушателем, осуществляется на его собственный риск.


?
Зачем вообще инвестировать в недвижимость?


?
Какую недвижимость покупать? По каким критериям выбирать?


?
В каком городе покупать недвижимость?


?
Как покупать недвижимость?


?
Когда стоит
покупать?


?
Как начать инвестировать?


?
Нужно ли брать кредит?
Какой брать кредит?


?
Можно покупать недвижимость без капитала?


?
Сколько нужно стартового капитала?


?
А что делать если арендатор не платит?


?
Какие ошибки нельзя допускать при инвестировании в недвижимость?


?
Как повлияет новое правительство на рынок недвижимости?


?
Какие преимущества у недвижимости перед другими видами инвестиций?

Инвестиции в недвижимость
Вебинар
Мышление инвестора в недвижимость
Какие преимущества у инвестиций в недвижимость и какие квартиры лучше покупать?
Общая оценка сделки

Что ты сегодня узнаешь на вебинаре?

Инвестиции в недвижимость
Вебинар
Налогообложение
Кто я?
Инвестиции в недвижимость
Вебинар
Инвестиции в недвижимость
Начинала жизнь в Германии
с нуля
2007
г. Карлсруэ
Обучение в магистратуре
2011
Работала в компании по 50 часов в неделю
Инвестиции в недвижимость
2011
Первая квартира
Инвестиции в недвижимость
4 года опыта работы

Работала по 50 часов в неделю

30 дней отпуска в году

39 лет до пенсии!!!

!
!
!
!
И это вся жизнь?
2013
Сомнения
Инвестиции в недвижимость

  • У нас с мужем в собственности 60 квартир, которые мы сдаем в аренду

  • Я живу своей жизнью по своим правилам!

  • С помощью денег я реализую свои мечты.

  • Я помогаю другим людям.

  • Я обеспечиваю своим детям прекрасный старт в жизни.


60
квартир
12
лет опыта
в инвестировании
в недвижимость
Инвестор
предприниматель
Oснователь обучающего проекта «Кампус Инвесторов»
Екатерина Вебер
39
лет
Какие преимущества у инвестиций в недвижимость и какие квартиры лучше покупать?
Мышление инвестора в недвижимость
Общая оценка сделки

Что ты сегодня узнаешь на вебинаре?

Инвестиции в недвижимость
Вебинар
Налогообложение
Какие преимущества у инвестиций в недвижимость и какие квартиры лучше покупать?
Мышление инвестора в недвижимость
Общая оценка сделки

Что ты сегодня узнаешь на вебинаре?

Инвестиции в недвижимость
Вебинар
Налогообложение
Представьте, что вы инвестируете 15.000 евро на 10 лет
!
Проценты
Инвестиции в недвижимость
Sparbuch
1%

ETF
Недвижимость
8%

16.569€
(1.569€ проценты)

32.384€
(17.384€ проценты)

1) Вы покупаете квартиру за 150.000 евро в ипотеку, 15.000 евро своего капитала используете для оплаты дополнительных затрат на покупку (примерно 10% от стоимости квартиры). Квартира за 10 лет прирастет в цене на 50.000 евро (3% в год).

2) Но также вы будете сдавать эту квартиру в аренду, это покроет кредитные платежи, расходы на ремонт и вы еще останетесь в плюсе. То за 10 лет у нас еще накопится 13.000 евро с аренды.
Представьте, что вы инвестируете 15.000 евро на 10 лет
!
Проценты
Инвестиции в недвижимость
Sparbuch
1%

ETF
Недвижимость
8%

примерно 15,5%

16.569€
(1.569€ проценты)

32.384€
(17.384€ проценты)

примерно 63.000€
(48.000€ доход)

Инвестиции в недвижимость
Доход от недвижимости может покрыть недостаток пенсии
Почему недвижимость
должна быть в вашем портфеле?
Вложения в недвижимость защищены от инфляции
Можно использовать финансовый рычаг в виде ипотеки
Цель: достаток на пенсии и финансовая независимость
Есть налоговые вычеты на прибыль от доходной недвижимости*
Цены на недвижимость по всей Германии выросли с 2016 до 2022 на 76,5 %
Immobilienpreisindex in Deutschland
Index: 2010 = 100
Инвестиции в недвижимость
Рост цен на недвижимость в Германии, в среднем 3% в год
Защита от инфляции
Wohnungsmietindex in Deutschland (Indexbasis 2020 = 100)
Инвестиции в недвижимость
Рост арендной платы (Kaltmiete) в среднем 1,3% в год в Германии
Защита от инфляции
Инвестиции в недвижимость
Ипотека на доходную недвижимость –
это финансовый трамплин к большим проектам и большему доходу
Нужно ли брать кредит?
Инвестиции в недвижимость
Нужно ли брать кредит?
Как работает финансовый рычаг:
  • 100.000 евро цена за квартиру

  • 5.000 евро годовая холодная аренда

  • 5% прибыльность в год на вложенные средства, когда полностью купили на свои деньги (5.000/100.000 евро)
Пример
1
Инвестиции в недвижимость
Нужно ли брать кредит?
Как работает финансовый рычаг:
  • 100.000 евро цена за квартиру

  • 10.000 евро - затраты на покупку квартиры

  • 5.000 евро годовая аренда (без коммунальных расходов)

  • 4,5% прибыльность в год на вложенные средства, когда полностью купили на свои деньги (5.000/110.000 евро)
Пример
1
  • 100.000 евро цена за квартиру

  • Собственные средства 10.000 евро на Kaufnebenkosten

  • Кредит 100.000 евро

  • Доход в год: 2000 евро (годовая аренда 5.000 – выплата за кредит 3.000)

  • 20% прибыльность в год на вложенные средства (2.000/10.000 евро)
Пример
2
Инвестиции в недвижимость
Стоимость кредита
  • Начиная с 2022 года ставки на ипотеку сильно выросли до 4,5%, спрос на недвижимость резко упал и цены тоже стали падать.
  • Теперь у нас рынок покупателей, где можно выбрать объект и торговаться по цене.
  • В 2024 года ставки начали снова падать
  • В начале 2025 рост ставок из-за политических изменений, сейчас ставки стабилизировались на уровне 3,8%
Исторические ставки финансирования в Германии
Или сдавать большие квартиры покомнатно
!
Или делить большие квартиры на студии
!
Инвестиции в недвижимость
Какие квартиры лучше покупать?
Лучше инвестировать в небольшие квартиры
!
!
!
Потом можно увеличить радиус на 50-100 км
!
Первую квартиру лучше купить в своем городе или в соседнем
!
Где покупать недвижимость?
Инвестиции в недвижимость

Выбирайте локацию, где есть потенциал, где наблюдается рост населения
Важно!

Какие преимущества у инвестиций в недвижимость и какие квартиры лучше покупать?
Мышление инвестора в недвижимость
Общая оценка сделки

Что ты сегодня узнаешь на вебинаре?

Инвестиции в недвижимость
Вебинар
Налогообложение
Где покупать недвижимость?
Инвестиции в недвижимость
Покупатель
своего жилья
(Eigennutzer)

Парковщик денег
(Kapitalanleger)
Инвестор-
предприниматель
(Immobilien-
Unternehmer)
3 типа покупателей недвижимости
  • Каждый объект, квартира, дом – это бизнес

  • В бизнесе ты всегда стараешься увеличить доходы и уменьшить расходы

  • Ты риск-менеджер, ты знаешь риски и можешь их оценить, уменьшить

  • Ты знаешь доходность объекта: общая доходность и доходность на вложенные средства

  • Ты знаешь как можно увеличить доходность (разные стратегии сдачи)
Где покупать недвижимость?
Инвестиции в недвижимость
Мышление инвестора-предпринимателя
  • Месячная прибыль должна быть больше 0 изначально или в ближайшем будущем! Объект оплачивает себя сам

  • Ты принимаешь решение о покупке квартиры на основе рационального анализа, не покупаешь эмоционально!

  • Каждый объект – это уникат, нужно рассчитать цену, за которую ты готов купить этот объект

  • Ты ищешь объекты, которые ты в состоянии профинансировать

  • Ты думаешь масштабно и долгосрочно, так как с недвижимостью у тебя есть все шансы стать финансово-независимым
Где покупать недвижимость?
Инвестиции в недвижимость
Мышление инвестора-предпринимателя
Какие преимущества у инвестиций в недвижимость и какие квартиры лучше покупать?
Мышление инвестора в недвижимость
Общая оценка сделки

Что ты сегодня узнаешь на вебинаре?

Инвестиции в недвижимость
Вебинар
Налогообложение
  • Фильтр - ловушка
Анализ страны
Анализ городов (Макроанализ)
Анализ районов (Микроанализ)
Инвестиции в недвижимость
Вебинар
  • Quick-Check
Расчет процента или фактора
Инвестиции в недвижимость
Вебинар
Инвестиции в недвижимость
Студия в центре Дюссельдорфа
Конец 2013
Покупка первой доходной недвижимости
Цена: 88.700 евро
Сдали в аренду с мебелью
Инвестиции в недвижимость
Студия в центре Дюссельдорфа
Конец 2013
Покупка первой доходной недвижимости
Сейчас мы сдаем эту студию за 1030 евро в месяц
  • Чем меньше собственного капитала (СК) используется, тем выше становится рентабельность СК

  • Теоретически, при "нулевом" СК рентабельность СК была бы бесконечно высокой.

  • На практике банки обычно требуют 10% доли СК (при этом дополнительные расходы при покупке должны быть покрыты СК).

  • Чем больше СК, тем лучше условия финансирования.

  • Рентабельность СК важна, если вы хотите масштабировать свой портфель недвижимости, так как СК обычно ограничен.
Где покупать недвижимость?
Инвестиции в недвижимость
Доходность на собственный капитал СК
Какие преимущества у инвестиций в недвижимость и какие квартиры лучше покупать?
Мышление инвестора в недвижимость
Общая оценка сделки

Что ты сегодня узнаешь на вебинаре?

Инвестиции в недвижимость
Вебинар
Налогообложение
Инвестиции в недвижимость
Налоговые вычеты - Амортизация здания
Abschreibung (AfA – Absetzung für Abnutzung) – списание недвижимости, амортизация

  • Не используется в расчете Cashflow!
  • Используется только для расчета налогов: амортизация вычитается из полученной прибыли, тем самым мы получаем налогооблагаемую прибыль
  • Afa - 2% от стоимости здания (здания моложе 1925 года), но есть возможность увеличить за счет Restnutzungsdauer Gutachter
Инвестиции в недвижимость
Какие у вас есть варианты?
Сделай сам! Но ошибки могут очень дорого стоить!
3
1
Делать по инструкции от профессионалов - например пройти онлайн курс
Обратиться к компаниям, который сделают все за тебя, но возьмут прилично с тебя денег
2
Инвестиции в недвижимость
Инвестиции в недвижимость в Германии
Стадия сделки: Договор подписан у нотариуса

На моем
YouTube канале @WeberEkaterina
есть видео об этой сделке

Дом 195 кв метров
Стоимость 280.000 евро

Кредит 280.000 евро
Свой капитал 24.000 евро
Эффективная ставка 3,90%
Тильгунг 1,50%

Стратегия: сдача без мебели, повышение аренды на 20%, повышение AfA

Кейс
Многоквартирный дом в Mönchengladbach
Инвестиции в недвижимость
Приглашаю тебя
на бесплатный вебинар

Как зарабатывать на недвижимости

в Германии в 2025 году

https://immobilien-fuer-frauen.de/webinar

Инвестиции в недвижимость
Ответы на вопросы
  1. Начать лучше с изучения
  2. Можно посмотреть как банк примерно оценивает твою кредитоспособность, например на hypofriend.de
Инвестиции в недвижимость
Ответы на вопросы
Быстрый расчет прибыльности объекта – расчет фактора: Стоимость / годовую аренду
Пример:
100.000 / 5.000 = 20
Фактор 20 или 5%
Инвестиции в недвижимость
Ответы на вопросы
Инвестиции в недвижимость
Ответы на вопросы
Инвестиции в недвижимость
Частые страхи будущих инвесторов
Боюсь брать ипотеку
Жильцы разнесут квартиру
Жильцы не платят аренду
Вдруг что-то сломается
Переплачу за объект
1/14