Ранние цены действуют 3 дня
инвестирование

Первые шаги к твоей
финансовой независимости

в недвижимость в Германии
ЕКАТЕРИНА ВЕБЕР
Инвестиции в недвижимость в Германии
Вебинар
Напишите в чат “777”, если меня видно и слышно и вы готовы ближайшие 120 минут активно участвовать на вебинаре:)
Инвестиции в недвижимость в Германии
Напишите в чат в каком городе живете и есть ли у вас опыт покупки недвижимости в Германии?
Инвестиции в недвижимость в Германии
А зачем Ты

Какие у тебя есть зажигающие цели?

Инвестиции в недвижимость в Германии
сегодня пришел на вебинар?
А зачем Ты

Какие у тебя есть зажигающие цели?

Инвестиции в недвижимость в Германии
сегодня пришел на вебинар?
Тебе хочется обеспечить себе достойную пенсию?
Уменьшить количество часов работы и уделить больше времени семье или своим хобби?
Или ты хошешь построить бизнес на недвижимости?
Или возможно построить целую империю?
И передать это наследие твоим детям и следующим поколениям
Инвестиции в недвижимость в Германии
  • Живу последние 10 лет в Дюссельдорфе

  • 10 лет замужем

  • 2 дочерей: 3 и 8 лет

  • У нас с мужем в собственности 60 квартир, которые мы сдаем в аренду

  • Мы сами занимаемся управлением недвижимости
60
квартир
11
лет опыта
в инвестировании
в недвижимость
Инвестор
предприниматель
Oснователь обучающего проекта «Кампус Инвесторов»
Екатерина Вебер
39
лет
Инвестиции в недвижимость в Германии
Отказ от ответственности
Disclaimer
Информация и содержание не являются рекомендацией к действию, а также не представляют собой консультацию в области бухгалтерского учета, права, налогообложения, финансов или инвестиционного консультирования. В конкретном случае данный контент не может заменить индивидуальную консультацию со стороны одного или нескольких квалифицированных специалистов.
Информация этого вебинара предназначена исключительно для общих информационных целей и не относится к конкретной/индивидуальной ситуации физического или юридического лица.
За решения, принятые зрителем или слушателем, основанные только на информации из этого вебинара ответственность или обязательства не несутся. Любое решение, принятое зрителем или слушателем, осуществляется на его собственный риск.
Инвестиции в недвижимость в Германии
Начинала жизнь в Германии
с нуля
2007
2007-2008
Master in Financial Engineering
Cамостоятельно уехала в Германию на учебу в магистратуру, получив стипендию на учебу и на проживание
Март 2007
г. Карлсруэ в Германии
Инвестиции в недвижимость в Германии
RWE Supply & Trading GmbH (Essen)
2009 - 2024
Самый большой trading floor в Европе
Заключала миллионные договора
для компании
Инвестиции в недвижимость в Германии
2011
Поиск первой квартиры на покупку
Встречи с риелтарами и финансовыми консультантами
Инвестиции в недвижимость в Германии
На одной встрече c финансовым консультантом меня уговорили подписать два договора:
Riester Zuhause Direkt на
100.000 €
Bausparvertrag на
– договор о накопительно-ипотечном кредивании
79.000 €
2011
Поиск первой квартиры на покупку
1
2
Инвестиции в недвижимость в Германии
У меня ушло несколько лет, чтобы понять, что ...
В 2018 году я закрыла эти договора
с потерей в несколько тысяч евро
C этими договорами накопительно-ипотечного кредитования Bausparverträge зарабатывает только банк, но не я!
2011
Поиск первой квартиры на покупку
!
!
Инвестиции в недвижимость в Германии
2011
Первая квартира
Инвестиции в недвижимость в Германии
2013
Сомнения
4 года опыта работы

Работала по 50 часов в неделю

30 дней отпуска в году

39 лет до пенсии!!!
!
!
!
!
Инвестиции в недвижимость в Германии
4 года опыта работы

Работала по 50 часов в неделю

30 дней отпуска в году

39 лет до пенсии!!!
!
!
!
!
И это вся жизнь?
2013
Сомнения
Инвестиции в недвижимость в Германии
2013
Когда все началось
Начала интересоваться другими видами заработка:
!
И, наконец, инвестиции в недвижимость
Франшизы
Акции
Инвестиции в недвижимость в Германии
Суть инвестиций в недвижимость простая:
  • Ты покупаешь квартиру, например, за 100.000 евро, сам платишь 10.000 евро и банк дает тебе ипотеку (кредит) на 90.000 евро
  • Ты сдаешь квартиру в аренду и все твои месячные расходы (кредит и другие затраты) должна покрывать арендная плата
  • Чем выше у тебя разница, тем выше твой пассивный доход
Но есть свои нюансы и появляется куча вопросов
2013
Когда все началось
!
Инвестиции в недвижимость в Германии
Какую квартиру покупать?
В каком городе (районе)?
У кого сейчас такие же вопросы,
Нужно ли брать кредит?
поставьте 100 в чат!
Какой брать кредит? и т.д.
Инвестиции в недвижимость в Германии
Какую квартиру покупать?
Лучше инвестировать в небольшие квартиры
Инсайт
1
!
!
!
Инвестиции в недвижимость в Германии
Какую квартиру покупать?
  • Не все яйца в одну корзину: лучше купить 2-3 маленькие квартиры чем одну большую
  • Тебе нужно меньше собственного капитала для покупки маленькой квартиры, отличная возможность для старта
  • Ты инвестируешь в квартиру, спрос на которую растет из года в год
  • Жильцы не так долго живут в маленьких квартирах, при каждой смене жильца можно легко повышать аренду
Либо покупать большие квартиры и делить их на студии, либо сдавать по комнатам
Маленькие квартиры имеют преимущества для инвесторов:
!
!
Инвестиции в недвижимость в Германии
Есть ли спрос на съем жилья в Германии?
Только 47,6% человек в Германии имеют свое жилье!
В Дюссельдорфе 23%

Инсайт
2
!
Инвестиции в недвижимость в Германии
Ипотека на доходную недвижимость –
это финансовый трамплин к большим проектам и большему доходу
3
Инсайт
Нужно ли брать кредит?
Инвестиции в недвижимость в Германии
Нужно ли брать кредит?
Как работает финансовый рычаг:
  • 100.000 евро цена за квартиру

  • 5.000 евро годовая холодная аренда

  • 5% прибыльность в год на вложенные средства, когда полностью купили на свои деньги (5.000/100.000 евро)
Пример
1
Инвестиции в недвижимость в Германии
Нужно ли брать кредит?
Как работает финансовый рычаг:
  • 100.000 евро цена за квартиру

  • 5.000 евро годовая холодная аренда

  • 5% прибыльность в год на вложенные средства, когда полностью купили на свои деньги (5.000/100.000 евро)
Пример
1
  • 100.000 евро цена за квартиру

  • Собственные средства 10.000 евро

  • Кредит 90.000 евро

  • Доход в год: 2000 евро (годовая аренда 5.000 – выплата за кредит 3.000)

  • 20% прибыльность в год на вложенные средства (2.000/10.000 евро)
Пример
2
Инвестиции в недвижимость в Германии
Студия в центре Дюссельдорфа
Конец 2013
Покупка первой доходной недвижимости
Цена: 88.700 евро
Сдали в аренду с мебелью
Инвестиции в недвижимость в Германии
Студия в центре Дюссельдорфа
Конец 2013
Покупка первой доходной недвижимости
Сейчас мы сдаем эту студию за 1030 евро в месяц
Инвестиции в недвижимость в Германии
Мой пассивный доход
Моя цель:
финансовая независимость
Мои ежемесячные расходы
>
=
Инвестиции в недвижимость в Германии
Поиграем?
Инвестиции в недвижимость в Германии
Инвестиции в недвижимость в Германии
Инвестиции в недвижимость в Германии
Инвестиции в недвижимость в Германии
Дом в городе Оберхаузен
Инвестиции в недвижимость в Германии
1969 год постройки
7 квартир, 28 – 66 кв.м.

Покупка в 2014 году:
Цена: 180.000 евро
Доп. затраты: 21.500 евро
Полная стоимость: 201.500 евро
Площадь: 323 кв.м.
Цена за кв.м.: 557 евро
Дом в городе Оберхаузен
Инвестиции в недвижимость в Германии
Финансирование:

Полная стоимость: 201.500 евро
Свой капитал: 51.500 евро
Кредит: 150.000 евро

Эффективная ставка: 1,49% на 20 лет
Возврат кредита: 2%
Дом в городе Оберхаузен
Инвестиции в недвижимость в Германии
2014 - 2023:
6 из 7 квартир мы сдали заново
3 квартиры меблировали
2 квартиры покомнатно

Холодная аренда:
Увеличили с 1615 евро до 2996,19 евро
Увеличили на 85%!

Перевод в банк: 651 евро
Страховка: 110,08

Итого в месяц: 2.235,11 евро
Итого в год: 26.821,32 евро
Инвестиции в недвижимость в Германии
Пенсионная система в Германии не обеспечит нашу старость
Почему недвижимость
должна быть в вашем портфеле?
Инвестиции в недвижимость в Германии
Почему недвижимость
должна быть в вашем портфеле?
Инвестиции в недвижимость в Германии
Доход от недвижимости покроет недостаток Rentenlücke
Почему недвижимость
должна быть в вашем портфеле?
Вложения в недвижимость защищены от инфляции
Можно использовать финансовый рычаг в виде ипотеки
Цель: финансовая независимость и свобода от системы
Высокие налоговые вычеты на прибыль от доходной недвижимости
Инвестиции в недвижимость в Германии
Амортизация здания
Abschreibung (AfA – Absetzung für Abnutzung) – списание недвижимости, амортизация

  • Не используется в расчете Cashflow!
  • Используется только для расчета налогов: амортизация вычитается из полученной прибыли, тем самым мы получаем налогооблагаемую прибыль
Инвестиции в недвижимость в Германии
Цены на недвижимость
за последние 20 лет
Цены на недвижимость по всей Германии выросли с 2016 до 2022 на 76,5 %
Арендная плата за этот же период выросла на 26,8 %
Immobilienpreisindex in Deutschland
Инвестиции в недвижимость в Германии
Что произошло дальше?
Почему недвижимость
должна быть в вашем портфеле?
И почему начинать уже стоит прямо сейчас?
  • Начиная с 2022 года ставки на ипотеку сильно выросли до 4,5%, спрос на недвижимость резко упал и цены тоже стали падать.
  • Теперь у нас рынок покупателей, где можно выбрать объект и торговаться по цене.
  • С начала 2024 года ставки начали снова падать и сейчас достигли 3 - 3,5%, можно увидеть что цены на недвижимость в 2023 году достигли дна и в 2024 снова начинают медленно расти.
Исторические ставки финансирования
Инвестиции в недвижимость в Германии
А еще тот факт, что в Германии очень мало строят новых квартир из-за высоких цен на материалы, говорит о том, что цены на уже построенное жилье будут только расти!
720.000 по всей Германии
Нехватка квартир достигает
Инвестиции в недвижимость в Германии
Газеты также пишут о том,
что не стоит ждать с покупкой недвижимости:
Инвестиции в недвижимость в Германии
Как вы думаете сколько у вас будет капитала через 10 лет?
Представьте что вы сегодня покупаете квартиру, вкладывая 15.000 евро, используя 100% финансирование.

Недвижимость - Симуляция
Инвестиции в недвижимость в Германии
Через 10 лет после продажи квартиры у вас будет вместо 15.000 евро - 63.000 евро.
Недвижимость - Симуляция
Инвестиции в недвижимость в Германии
Стратегии инвестирования в недвижимость
1. BUY AND HOLD
Инвестиции в недвижимость в Германии
Стратегии инвестирования в недвижимость
1. BUY AND HOLD
Инвестиции в недвижимость в Германии
Стратегии инвестирования в недвижимость
2. FIX AND HOLD
Инвестиции в недвижимость в Германии
Стратегии инвестирования в недвижимость
2. FIX AND HOLD
Инвестиции в недвижимость в Германии
Стратегии инвестирования в недвижимость
2. FIX AND HOLD
Инвестиции в недвижимость в Германии
Стратегии инвестирования в недвижимость
3. FIX AND FLIP (FLIPPEN)
  • Когда стратегия Fix and Flip оказывается успешной, то в итоге у тебя появляется больше собственного капитала.
  • Пример: купил за 65.000 евро, отремонтировал за 15.000, продал за 100.000 евро
  • И не забывать про налоги!
  • Цель - краткосрочная прибыль.
Преимущества
  • Нет Cashflow, сложнее финансировать
  • 2 объекта можно как частное лицо, но если больше, то лучше открывать свою Gewerbe, UG, GmbH
Недостатки
Инвестиции в недвижимость в Германии
Стратегии инвестирования в недвижимость
Как увеличить доходность?
Временные затраты инвестора
Доход
Сдача в аренду без кухни
Сдача в аренду с кухней
Сдача в аренду с мебелью
Сдача в аренду по-комнатно
Сдача в аренду посуточно (AirBnB)
Инвестиции в недвижимость в Германии
Не откладывайте вопрос по недвижимости!
Отложите свои рутинные дела и уделите время теме недвижимости, изучайте рынок, ходите на осмотры! Вы сами себе через 10 лет только спасибо скажете!
Что же нужно для инвестирования в недвижимость, для участия в этой игре?
Инвестиции в недвижимость в Германии
Какие условия участия в этой игре?
Нужен капитал, для старта 15.000 – 20.000 евро
Нужна хорошая кредитоспособность:

  • Постоянная работа по найму (но не испытательный срок) с зарплатой от 2500 евро (нетто) в месяц

  • Постоянный доход от бизнеса (самозанятости) с оборотом от 50.000 евро в год (до налогов)

  • Ваши доходы должны быть выше ваших ежемесячных затрат (на жилье, питание)


Дополнительные условия:

  • Blue Card, ВНЖ (не все банки дают кредит и условия хуже)
  • ПМЖ
  • Немецкое гражданство



Инвестиции в недвижимость в Германии
Какие у вас есть варианты?
Сделай сам! Но ошибки могут очень дорого стоить!
3
1
Делать по инструкции от профессионалов - например пройти онлайн курс
Обратиться к компаниям, который сделают все за тебя, но возьмут прилично с тебя денег
2
Инвестиции в недвижимость в Германии
Приглашаю тебя
в наш
кампус инвесторов

Онлайн-обучение о прибыльном инвестировании в недвижимость в Германии

Инвестиции в недвижимость в Германии
Приглашаю тебя
в наш
кампус инвесторов

Онлайн-обучение о прибыльном инвестировании в недвижимость в Германии

Продолжительность:
05.03.
Старт:
4 месяца
Онлайн и оффлайн встречи
Онлайн обучение
Инвестиции в недвижимость в Германии
Тебя ждут глубокие практические знания об инвестировании, примеры успешных стратегий, примеры договоров и многое другое.

... кто хочет инвестировать в недвижимость в Германии

Наш кампус подойдет
Ты освоишь навыки инвестора, которые тебе пригодятся на всю жизнь. Будешь видеть возможности там, где другие их не видят.

... кто готов взять ответственность за свое финансовое будущее

Сильное окружение играет важную роль, особенно когда ты только начинаешь двигаться в новом направлении. В коммьюнити единомышленников мы будем обмениваться опытом, полезными контактами, поддерживать друг друга, а также встречаться онлайн и вживую.
... кому нужна поддержка в виде сильной комьюнити
Очень часто мы вслепую доверяем маклерам и финансовым консультантам, что приводит к финансовым ошибкам. Мы научимся находить прибыльные объекты, анализировать риски и инвестировать деньги, полностью понимая процесс и держа всё под контролем.
... кто хочет зарабатывать деньги, а не терять их
для тех…
Инвестиции в недвижимость в Германии
Программа онлайн-обучения:
ОСНОВЫ инвестирования
1
ПОиск и анализ квартир
2
финансирование
3
покупка недвижимости
4
Инвестиции в недвижимость в Германии
Программа онлайн-обучения:
4.1 10 шагов покупки квартиры
3.1 Что такое ипотека и зачем она нужна инвестору?
3.2 Что такое аннуитетный кредит?
3.3 Как получить ипотеку?
2.1 Алгоритм поиска квартир
2.2 Анализ городов
2.3 Где искать квартиры?
2.4 Как искать и оценивать сделку
1.1 Мышление инвестора
1.2 8 принципов инвестирования
1.3 Стратегии инвестирования
ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ
Модуль 4:
ФИНАНСИРОВАНИЕ
Модуль 3:
ПОИСК И АНАЛИЗ КВАРТИР
Модуль 2:
ОСНОВЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ
Модуль 1:
ОСНОВЫ инвестирования
1
ПОиск и анализ квартир
2
финансирование
3
покупка недвижимости
4
Инвестиции в недвижимость в Германии
Программа онлайн-обучения:
Модуль 6:
РЕМОНТ
Модуль 7:
МНОГОКВАРТИРНЫЕ ДОМА (МКД)
Модуль 8:
УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Модуль 5:
Налоговая оптимизация
6.1 Виды ремонтных работ в квартире и их стоимость
6.2 Пример расчета бюджета типичного ремонта
6.3 5 рекомендаций по ремонту
7.1 Плюсы и минусы МКД
7.2 Пример нашего дома
7.3 Шаги к покупке МКД
7.4 Управление домом
8.1 6 видов налогов при инвестировании в недвижимость
8.2 Почему стоит покупать недвижимость только на 1 партнера в семье?
8.3 Как увеличить списание недвижимости (AfA)
8.4 Как заполнять налоговую декларацию о доходах с аренды
5.1 8 шагов для сдачи квартиры в аренду
5.2 Практические рекомендации
5.3 Техническое обслуживание и 8 типичных неполадок
5.4 Собрание собственников
5.5 Типичные ситуации с арендаторами
Налоговая оптимизация
Многоквартирные дома
6
Ремонт
5
УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
8
7
Инвестиции в недвижимость в Германии
Варианты участия
Описание тарифов:
  • 4 модуля обучения онлайн:
  • Модуль 1: Основы инвестирования
  • ​Модуль 2: ​Поиск и анализ квартир
  • Модуль 3: Финансирование
  • ​​Модуль 4: Покупка недвижимости
  • ​Модуль 5: Управление недвижимостью
  • Модуль 6: Ремонт
  • Модуль 7: Многоквартирные дома
  • ​​Модуль 8: Как уменьшить налоги при инвестировании в недвижимость
  • ​Чек-листы и Excel таблицы
  • ​Доступ к материалам на 2 года
  • Участие в комьюнити навсегда
  • 4 онлайн встречи c куратором
  • 2 оффлайн встречи в Дюссельдорфе
Классик
1
Ранняя цена:
499€

Обычная цена:
699€

Инвестиции в недвижимость в Германии
Варианты участия
Описание тарифов:
  • 8 модулей обучения онлайн:
  • Модуль 1: Основы инвестирования
  • ​Модуль 2: ​Поиск и анализ квартир
  • Модуль 3: Финансирование
  • ​​Модуль 4: Покупка недвижимости
  • ​Модуль 5: Управление недвижимостью
  • Модуль 6: Ремонт
  • Модуль 7: Многоквартирные дома
  • ​​Модуль 8: Как уменьшить налоги при инвестировании в недвижимость
  • ​Чек-листы и Excel таблицы
  • ​Доступ к материалам на 2 года
  • Участие в комьюнити навсегда
  • 4 онлайн встречи с куратором
  • 4 онлайн встречи с Екатериной
  • 2 оффлайн встречи в Дюссельдорфе
Плюс
2
Ранняя цена:
899€

Обычная цена:
1299€

Инвестиции в недвижимость в Германии
Варианты участия
Описание тарифов:
  • 8 модулей обучения онлайн:
  • Модуль 1: Основы инвестирования
  • ​Модуль 2: ​Поиск и анализ квартир
  • Модуль 3: Финансирование
  • ​​Модуль 4: Покупка недвижимости
  • ​Модуль 5: Управление недвижимостью
  • Модуль 6: Ремонт
  • Модуль 7: Многоквартирные дома
  • ​​Модуль 8: Как уменьшить налоги при инвестировании в недвижимость
  • ​Чек-листы и Excel таблицы
  • ​Доступ к материалам на 2 года
  • Участие в комьюнити навсегда
  • 4 онлайн встречи с куратором
  • 4 онлайн встречи с Екатериной
  • 2 оффлайн встречи в Дюссельдорфе
  • Поддержка Екатерины через WhatsApp с первым объектом до конца курса
  • 4 личных zoom созвона с Екатериной
VIP
3
Ранняя цена:
2999€

Обычная цена:
3999€

Инвестиции в недвижимость в Германии
Обучение можно будет списать с налогов,
т.е. фактически обучение будет стоить
вам СТОИТЬ ПОЛОВИНУ
Инвестиции в недвижимость в Германии
Предложение по рассрочке:
Все тарифы можно приобрести по рассрочке на 2-3 месяца
Инвестиции в недвижимость в Германии
Внести предоплату 50€ сегодня, чтобы зафиксировать условия
Остальную часть в течении 7 дней
Инвестиции в недвижимость в Германии
Обучение проходит каждый в своем
темпе на онлайн-платформе
БОНУС: Те, кто присоединится сегодня и завтра к Кампусу Инвесторов получат Тренинг Личные финансы бесплатно
Инвестиции в недвижимость в Германии
Инвестиции в недвижимость в Германии
Стадия сделки: Договор подписан у нотариуса
Квартира 34 кв метров
Стоимость 67.000 евро

Кредит 67.000 евро
Свой капитал 7.000 евро
Эффективная ставка 4,01%
Тильгунг 1%

Стратегия сдачи c мебелью: 450 евро кальт

Кейс 1
Квартира в Krefeld
Инвестиции в недвижимость в Германии
Инвестиции в недвижимость в Германии
Стадия сделки: Получено финансирование
Квартира новостройка 27 кв метров + гараж
Стоимость 164.000 евро + 25.000 евро

Кредит 189.000 евро
Свой капитал 15.000 евро
Эффективная ставка 3,8%
Тильгунг 1,4%

Стратегия сдачи c мебелью: 800 евро кальт

Кейс 2
Квартира в Mannheim
Инвестиции в недвижимость в Германии
Приглашаю тебя
в наш
кампус инвесторов

Онлайн-обучение о прибыльном инвестировании в недвижимость в Германии

Продолжительность:
05.03.
Старт:
4 месяца
Онлайн и оффлайн встречи
Онлайн обучение
Инвестиции в недвижимость в Германии
Ответы на вопросы
  1. Начать лучше с изучения
  2. Можно посмотреть как банк примерно оценивает твою кредитоспособность, например на hypofriend.de
Инвестиции в недвижимость в Германии
Ответы на вопросы
Быстрый расчет прибыльности объекта – расчет фактора: Стоимость / годовую аренду
Пример:
100.000 / 5.000 = 20
Фактор 20 или 5%
Инвестиции в недвижимость в Германии
Ответы на вопросы
Инвестиции в недвижимость в Германии
Ответы на вопросы
Инвестиции в недвижимость в Германии
Частые страхи будущих инвесторов
Боюсь брать ипотеку
Жильцы разнесут квартиру
Жильцы не платят аренду
Вдруг что-то сломается
Переплачу за объект
Инвестиции в недвижимость в Германии
Спасибо за внимание
"Warten Sie nicht mit dem Kauf von Immobilien.
Kaufen Sie eine Immobilie und warten Sie."
Will Rogers
Инвестиции в недвижимость в Германии
Инвестиции в недвижимость в Германии
Стадия сделки: Договор подписан у нотариуса
Квартира 60 кв метров + гараж
Стоимость 125.000 евро

Кредит 115.000 евро
Свой капитал 24.000 евро
Эффективная ставка 3,77%
Тильгунг 1,75%

Стратегия сдачи без мебели: 600 евро кальт + 60 евро гараж

Кейс 1
Квартира в Solingen
1/14