инвестирование

Workshop 18.05

в недвижимость
ЕКАТЕРИНА ВЕБЕР
Инвестиции в недвижимость
Workshop
Кто сейчас верит в немецкую пенсию? Что будете ее получать и будете ей довольны?
Кто знаком с разными инвестиционными инструментами?
Кто верит, что недвижимость в Германии - это возможно и доступно?
Кто верит, что недвижимость - надежный и стабильный доходный инструмент?


?
Зачем вообще инвестировать в недвижимость?


?
Какую недвижимость покупать? По каким критериям выбирать?


?
В каком городе покупать недвижимость?


?
Как покупать недвижимость?


?
Когда стоит
покупать?


?
Как начать инвестировать?


?
Нужно ли брать кредит?
Какой брать кредит?


?
Можно покупать недвижимость без капитала?


?
Сколько нужно стартового капитала?


?
А что делать, если арендатор не платит?


?
Какие ошибки нельзя допускать при инвестировании в недвижимость?


?
Как повлияет новое правительство на рынок недвижимости?


?
Какие преимущества у недвижимости перед другими видами инвестиций?

Инвестиции в недвижимость
Какие преимущества у инвестиций в недвижимость и какие квартиры лучше покупать?
Мышление инвестора в недвижимость
Общая оценка сделки

Что ты сегодня узнаешь на воркшопе?

Инвестиции в недвижимость
Налогообложение
Кто я?
Инвестиции в недвижимость
Инвестиции в недвижимость
Начинала жизнь в Германии
с нуля
2007
г. Карлсруэ
Обучение в магистратуре
2011
Работала в компании по 50 часов в неделю
Инвестиции в недвижимость
2011
Первая квартира
Инвестиции в недвижимость
4 года опыта работы

Работала по 50 часов в неделю

30 дней отпуска в году

39 лет до пенсии!!!

!
!
!
!
И это вся жизнь?
2013
Сомнения
Инвестиции в недвижимость

  • У нас с мужем в собственности 60 квартир, которые мы сдаем в аренду

  • Я живу своей жизнью по своим правилам!

  • С помощью денег я реализую свои мечты.

  • Я помогаю другим людям.

  • Я обеспечиваю своим детям прекрасный старт в жизни.

  • Семизначный портфель акций и ETF


60
квартир
12
лет опыта
в инвестировании
в недвижимость
Инвестор
предприниматель
Oснователь обучающего проекта «Кампус Инвесторов»
Екатерина Вебер
39
лет
Какие преимущества у инвестиций в недвижимость и какие квартиры лучше покупать?
Мышление инвестора в недвижимость
Общая оценка сделки

Что ты сегодня узнаешь на воркшопе?

Инвестиции в недвижимость
Налогообложение
Представьте, что вы инвестируете 15.000 евро на 10 лет
!
Проценты
Инвестиции в недвижимость
Sparbuch
1%

ETF
Недвижимость
8%

16.569€
(1.569€ проценты)

32.384€
(17.384€ проценты)

1) Вы покупаете квартиру за 150.000 евро в ипотеку, 15.000 евро своего капитала используете для оплаты дополнительных затрат на покупку (примерно 10% от стоимости квартиры). Квартира за 10 лет прирастет в цене на 50.000 евро (3% в год).

2) Но также вы будете сдавать эту квартиру в аренду, это покроет кредитные платежи, расходы на ремонт и вы еще останетесь в плюсе. То за 10 лет у нас еще накопится 13.000 евро с аренды.
Представьте, что вы инвестируете 15.000 евро на 10 лет
!
Проценты
Инвестиции в недвижимость
Sparbuch
1%

ETF
Недвижимость
8%

примерно 15,5%

16.569€
(1.569€ проценты)

32.384€
(17.384€ проценты)

примерно 63.000€
(48.000€ доход)

Представьте, что вы инвестируете 15.000 евро на 10 лет
!
Проценты - что останется после налогов?
Инвестиции в недвижимость
Sparbuch
1%

ETF
Недвижимость
8%

примерно 15,5%

16.176€
(было 16.569€)

30.081€
(было 32.384€)

примерно 60.000€
(было 63.000)

Инвестиции в недвижимость
Доход от недвижимости может покрыть недостаток пенсии
Почему недвижимость
должна быть в вашем портфеле?
Вложения в недвижимость защищены от инфляции
Можно использовать финансовый рычаг в виде ипотеки
Цель: достаток на пенсии и финансовая независимость
Есть налоговые вычеты на прибыль от доходной недвижимости
Цены на недвижимость по всей Германии выросли с 2016 до 2022 на 76,5 %
Immobilienpreisindex in Deutschland
Index: 2010 = 100
Инвестиции в недвижимость
Рост цен на недвижимость в Германии, в среднем 3% в год
Защита от инфляции
Wohnungsmietindex in Deutschland (Indexbasis 2020 = 100)
Инвестиции в недвижимость
Рост арендной платы (Kaltmiete) в среднем 1,3% в год в Германии
Защита от инфляции
Инвестиции в недвижимость
Ипотека на доходную недвижимость
это финансовый трамплин к большим проектам и большему доходу
Нужно ли брать кредит?
Инвестиции в недвижимость
Нужно ли брать кредит?
Как работает финансовый рычаг:
  • 100.000 евро цена за квартиру

  • 5.000 евро годовая холодная аренда

  • 4,5% прибыльность в год на вложенные средства, когда полностью купили на свои деньги (5.000/110.000 евро)
Пример
1
Инвестиции в недвижимость
Нужно ли брать кредит?
Как работает финансовый рычаг:
  • 100.000 евро цена за квартиру

  • 10.000 евро - затраты на покупку квартиры

  • 5.000 евро годовая аренда (без коммунальных расходов)

  • 4,5% прибыльность в год на вложенные средства, когда полностью купили на свои деньги (5.000/110.000 евро)
Пример
1
  • 100.000 евро цена за квартиру

  • Собственные средства 10.000 евро на Kaufnebenkosten

  • Кредит 100.000 евро

  • Доход в год: 2000 евро (годовая аренда 5.000 – выплата за кредит 3.000)

  • 20% прибыльность в год на вложенные средства (2.000/10.000 евро)
Пример
2
  • Чем меньше собственного капитала (СК) используется, тем выше становится рентабельность СК

  • На практике банки обычно требуют 10% доли СК

  • Чем больше СК, тем лучше условия финансирования

  • Рентабельность СК важна, если вы хотите масштабировать свой портфель недвижимости, так как СК обычно ограничен.
Где покупать недвижимость?
Инвестиции в недвижимость
Доходность на собственный капитал СК
  1. Банки (Commerzbank, ING, Spardabank и т.д.)
  2. Страховые компании (Signal Iduna, Allianz и т.д.)
  3. Bausparkassen- Строительные сберкассы (Schwäbisch Hall, LBS, Wüstenrot и т.д.)
  4. Кредитные брокеры-посредники:
Interhyp (500 банков)
Dr. Klein (600 банков)
Justhome.com
@kb_finanzen (Instagram)

Где покупать недвижимость?
Инвестиции в недвижимость
Где брать финансирование?
Инвестиции в недвижимость в Германии
Какие условия участия получения кредита?
Нужен капитал, для старта 15.000 – 20.000 евро
Нужна хорошая кредитоспособность:

  • Постоянная работа по найму (но не испытательный срок) с зарплатой от 2500 евро (нетто) в месяц

  • Постоянный доход от бизнеса (самозанятости) с оборотом от 50.000 евро в год (до налогов)

  • Ваши доходы должны быть выше ваших ежемесячных затрат (на жилье, питание)


Дополнительные условия:

  • Blue Card, ВНЖ (не все банки дают кредит и условия хуже)
  • ПМЖ
  • Немецкое гражданство



Инвестиции в недвижимость в Германии
Где взять собственный капитал?
  • Накопить или что-то продать
  • Спросить родственников (Verwandtendarlehen)
  • Спросить работодателя (Arbeitgeberdarlehen)
  • Потребкредит для первого взноса (Privatkredit)
  • Взять кредит у продавца (Verkäuferfinanzierung)



Собственный капитал - не в качестве наличных денег
  • Заложить уже купленную недвижимость (Neu Beleihung, freien Grundschulden)
  • Lebensversicherung (накопительное страхование)
  • Bausparvertrag (Bausparguthaben)
  • Портфель акций (50%-60% от рыночной стоимости)
Где покупать недвижимость?
Инвестиции в недвижимость
https://hypofriend.de/de
https://hypofriend.de/en

Задание:

Проверить сколько денег вам даст банк!

Инвестиции в недвижимость
Стоимость кредита
  • Начиная с 2022 года ставки на ипотеку сильно выросли до 4,5%, спрос на недвижимость резко упал и цены тоже стали падать.
  • Теперь у нас рынок покупателей, где можно выбрать объект и торговаться по цене.
  • В 2024 года ставки начали снова падать
  • В начале 2025 рост ставок из-за политических изменений, сейчас ставки стабилизировались на уровне 3,8%
Исторические ставки финансирования в Германии
Или сдавать большие квартиры покомнатно
!
Или делить большие квартиры на студии
!
Инвестиции в недвижимость
Какие квартиры лучше покупать?
Лучше инвестировать в небольшие квартиры
!
!
!
Инвестиции в недвижимость в Германии
Стратегии инвестирования в недвижимость
Как увеличить доходность?
Временные затраты инвестора
Доход
Сдача в аренду без кухни
Сдача в аренду с кухней
Сдача в аренду с мебелью
Сдача в аренду по-комнатно
Сдача в аренду посуточно (AirBnB)
Потом можно увеличить радиус на 50-100 км
!
Первую квартиру лучше купить в своем городе или в соседнем
!
Где покупать недвижимость?
Инвестиции в недвижимость

Выбирайте локацию, где есть потенциал, где наблюдается рост населения
Важно!

Теория городов - A, B, C, D города
Инвестиции в недвижимость
Теория городов - A, B, C, D города
Инвестиции в недвижимость
Теория городов - A, B, C, D города
Инвестиции в недвижимость
  • Жилая недвижимость
  • Вторичное жилье не старше 1940 года: важно чтобы были железобетонные перекрытия
  • Города А,B,C,D
  • Центральное местоположение
  • Отдельные квартиры и многоквартирные дома
  • Отдельные квартиры предпочтительно без жильцов
  • В многоквартирных домах квартиры в основном сданы в аренду
Где покупать недвижимость?
Инвестиции в недвижимость
Наши стратегии сдачи в аренду
Выбрать 1-2 стратегии инвестирования для первой доходной квартиры:
  • Город, район (лучше выбирать свой или соседний город)
  • Тип сдачи в аренду
  • Кто будет моей целевой аудиторией
Где покупать недвижимость?
Инвестиции в недвижимость
Задание: выбрать свою стратегию
Какие преимущества у инвестиций в недвижимость и какие квартиры лучше покупать?
Мышление инвестора в недвижимость
Общая оценка сделки

Что ты сегодня узнаешь на воркшопе?

Инвестиции в недвижимость
Вебинар
Налогообложение
Где покупать недвижимость?
Инвестиции в недвижимость
Покупатель
своего жилья
(Eigennutzer)

Парковщик денег
(Kapitalanleger)
Инвестор-
предприниматель
(Immobilien-
Unternehmer)
3 типа покупателей недвижимости
  • Каждый объект, квартира, дом – это бизнес

  • В бизнесе ты всегда стараешься увеличить доходы и уменьшить расходы

  • Ты риск-менеджер, ты знаешь риски и можешь их оценить, уменьшить

  • Ты знаешь доходность объекта: общая доходность и доходность на вложенные средства, решение о покупке квартиры на основе рационального анализа, не покупаешь эмоционально!

  • Ты знаешь как можно увеличить доходность (разные стратегии сдачи)

  • Месячная прибыль должна быть больше 0 изначально или в ближайшем будущем! Объект оплачивает себя сам
Где покупать недвижимость?
Мышление инвестора-предпринимателя
Какие преимущества у инвестиций в недвижимость и какие квартиры лучше покупать?
Мышление инвестора в недвижимость
Общая оценка сделки

Что ты сегодня узнаешь на воркшопе?

Инвестиции в недвижимость
Вебинар
Налогообложение
  • Фильтр - ловушка
Анализ городов (Макроанализ)
Анализ районов (Микроанализ)
  • Homeday Preisatlas
  • Immobilienscout24 Atlas
Инвестиции в недвижимость
Вебинар
  • Quick-Check
Расчет процента или фактора
Инвестиции в недвижимость
Вебинар
Инвестиции в недвижимость
Студия в центре Дюссельдорфа
Конец 2013
Покупка первой доходной недвижимости
Цена: 88.700 евро
Сдали в аренду с мебелью
Инвестиции в недвижимость
Студия в центре Дюссельдорфа
Конец 2013
Покупка первой доходной недвижимости
Сейчас мы сдаем эту студию за 1030 евро в месяц
Какие преимущества у инвестиций в недвижимость и какие квартиры лучше покупать?
Мышление инвестора в недвижимость
Общая оценка сделки

Что ты сегодня узнаешь на воркшопе?

Инвестиции в недвижимость
Налогообложение
Представьте, что вы инвестируете 15.000 евро на 10 лет
!
Проценты - что останется после налогов?
Инвестиции в недвижимость
Sparbuch
1%

ETF
Недвижимость
8%

примерно 15,5%

16.176€
(было 16.569€)

30.081€
(было 32.384€)

примерно 60.000€
(было 63.000)

Инвестиции в недвижимость
Налоговые вычеты - Амортизация здания
Abschreibung (AfA – Absetzung für Abnutzung) – списание недвижимости, амортизация

  • Не используется в расчете Cashflow!
  • Используется только для расчета налогов: амортизация вычитается из полученной прибыли, тем самым мы получаем налогооблагаемую прибыль
  • Afa - 2% от стоимости здания (здания моложе 1925 года), но есть возможность увеличить за счет Restnutzungsdauer Gutachter
Инвестиции в недвижимость
Понижение Restnutzungsdauer
Инвестиции в недвижимость
Понижение Restnutzungsdauer
Инвестиции в недвижимость
Шаги к покупке недвижимости
Инвестиции в недвижимость
Какие у вас есть варианты?
Пройти этот путь самим! Но ошибки могут очень дорого стоить!
3
1
Делать по инструкции от профессионалов - например пройти онлайн курс
Обратиться к компаниям, который сделают все за тебя, но возьмут прилично с тебя денег
2
Инвестиции в недвижимость в Германии
Приглашаю тебя
в наш
кампус инвесторов

Онлайн-обучение о прибыльном инвестировании в недвижимость в Германии

Продолжительность:
05.03.
Старт:
5 месяцев (29.05.2025 - 29.10.2025)
Последний 6 поток
Онлайн обучение
Инвестиции в недвижимость в Германии
Инвестиции в недвижимость в Германии
Программа онлайн-обучения:
4.1 10 шагов покупки квартиры
3.1 Что такое ипотека и зачем она нужна инвестору?
3.2 Что такое аннуитетный кредит?
3.3 Как получить ипотеку?
2.1 Алгоритм поиска квартир
2.2 Анализ городов
2.3 Где искать квартиры?
2.4 Как искать и оценивать сделку
1.1 Мышление инвестора
1.2 8 принципов инвестирования
1.3 Стратегии инвестирования
ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ
Модуль 4:
ФИНАНСИРОВАНИЕ
Модуль 3:
ПОИСК И АНАЛИЗ КВАРТИР
Модуль 2:
ОСНОВЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ
Модуль 1:
ОСНОВЫ инвестирования
1
ПОиск и анализ квартир
2
финансирование
3
покупка недвижимости
4
Инвестиции в недвижимость в Германии
Программа онлайн-обучения:
Модуль 6:
РЕМОНТ
Модуль 7:
МНОГОКВАРТИРНЫЕ ДОМА (МКД)
Модуль 8:
УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Модуль 5:
Налоговая оптимизация
6.1 Виды ремонтных работ в квартире и их стоимость
6.2 Пример расчета бюджета типичного ремонта
6.3 5 рекомендаций по ремонту
7.1 Плюсы и минусы МКД
7.2 Пример нашего дома
7.3 Шаги к покупке МКД
7.4 Управление домом
8.1 6 видов налогов при инвестировании в недвижимость
8.2 Почему стоит покупать недвижимость только на 1 партнера в семье?
8.3 Как увеличить списание недвижимости (AfA)
8.4 Как заполнять налоговую декларацию о доходах с аренды
5.1 8 шагов для сдачи квартиры в аренду
5.2 Практические рекомендации
5.3 Техническое обслуживание и 8 типичных неполадок
5.4 Собрание собственников
5.5 Типичные ситуации с арендаторами
Налоговая оптимизация
Многоквартирные дома
6
Ремонт
5
УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
8
7
Инвестиции в недвижимость в Германии
Варианты участия
Описание тарифов:
  • 8 модулей обучения онлайн:
  • Модуль 1: Основы инвестирования
  • ​Модуль 2: ​Поиск и анализ квартир
  • Модуль 3: Финансирование
  • ​​Модуль 4: Покупка недвижимости
  • ​Модуль 5: Управление недвижимостью
  • Модуль 6: Ремонт
  • Модуль 7: Многоквартирные дома
  • ​​Модуль 8: Как уменьшить налоги при инвестировании в недвижимость
  • ​Чек-листы и Excel таблицы
  • ​Доступ к материалам на 2 года
  • Участие в комьюнити навсегда
  • 8 онлайн встречи с Екатериной
  • 2 оффлайн встречи в Дюссельдорфе
  • Поддержка Екатерины через WhatsApp с первым объектом до конца курса
  • 4 личных zoom созвона с Екатериной
VIP
3
Ранняя цена:
2999€

Обычная цена:
3999€

Инвестиции в недвижимость в Германии
Варианты участия
Описание тарифов:
  • 8 модулей обучения онлайн:
  • Модуль 1: Основы инвестирования
  • ​Модуль 2: ​Поиск и анализ квартир
  • Модуль 3: Финансирование
  • ​​Модуль 4: Покупка недвижимости
  • ​Модуль 5: Управление недвижимостью
  • Модуль 6: Ремонт
  • Модуль 7: Многоквартирные дома
  • ​​Модуль 8: Как уменьшить налоги при инвестировании в недвижимость
  • ​Чек-листы и Excel таблицы
  • ​Доступ к материалам на 2 года
  • Участие в комьюнити навсегда
  • 8 онлайн встреч с Екатериной
  • 2 оффлайн встречи в Дюссельдорфе
Плюс
2
Ранняя цена:
899€

Обычная цена:
1299€

Инвестиции в недвижимость в Германии
Варианты участия
Описание тарифов:
  • 4 модуля обучения онлайн:
  • Модуль 1: Основы инвестирования
  • ​Модуль 2: ​Поиск и анализ квартир
  • Модуль 3: Финансирование
  • ​​Модуль 4: Покупка недвижимости
  • ​Модуль 5: Управление недвижимостью
  • Модуль 6: Ремонт
  • Модуль 7: Многоквартирные дома
  • ​​Модуль 8: Как уменьшить налоги при инвестировании в недвижимость
  • ​Чек-листы и Excel таблицы
  • ​Доступ к материалам на 2 года
  • Участие в комьюнити навсегда
  • 4 онлайн встречи c Екатериной
  • 2 оффлайн встречи в Дюссельдорфе
Классик
1
Ранняя цена:
499€

Обычная цена:
699€

Инвестиции в недвижимость в Германии
Обучение можно будет списать с налогов,
т.е. фактически обучение будет стоить
вам СТОИТЬ ПОЛОВИНУ
Инвестиции в недвижимость в Германии
Предложение по рассрочке:
Инвестиции в недвижимость в Германии
Обучение проходит каждый в своем
темпе на онлайн-платформе
БОНУС: Те, кто присоединится сегодня к Кампусу Инвесторов получат Тренинг Личные финансы бесплатно
Скидка участникам воркшопа: 50 евро
Приглашаю тебя
в наш
кампус инвесторов
Инвестиции в недвижимость
Инвестиции в недвижимость в Германии
Стадия сделки: Договор подписан у нотариуса

На моем
YouTube канале @WeberEkaterina
есть видео об этой сделке

Дом 195 кв метров
Стоимость 280.000 евро

Кредит 280.000 евро
Свой капитал 24.000 евро
Эффективная ставка 3,90%
Тильгунг 1,50%

Стратегия: сдача без мебели, повышение аренды на 20%, повышение AfA

Кейс
Многоквартирный дом в Mönchengladbach
Инвестиции в недвижимость
Ответы на вопросы
Быстрый расчет прибыльности объекта – расчет фактора: Стоимость / годовую аренду
Пример:
100.000 / 5.000 = 20
Фактор 20 или 5%
Инвестиции в недвижимость
Ответы на вопросы
Инвестиции в недвижимость
Ответы на вопросы
Инвестиции в недвижимость
Частые страхи будущих инвесторов
Боюсь брать ипотеку
Жильцы разнесут квартиру
Жильцы не платят аренду
Вдруг что-то сломается
Переплачу за объект
1/14